大华府地区不完全买房攻略

馋小胖儿 5.46万浏览 2017-07-07 更新 2017-05-29 发布

最近在我老父亲的催促以及全权资助下买了个小房子。买房之前也来论坛看过攻略，发现买房的攻略真的超级少啊。所以在经历过这个小过程以后呢，决定稍微写一下自己的买房经历，诚挚的希望最近在买房的小伙伴能用上。

一，买房前期准备工作

1. 时间&资金

买房之前我一直觉得啥时候买房子都是一样的，可是真的开始做功课以后才发现买房的时间很大程度上决定了房子的价钱，夏天（5-7）月是房产市场最热的时候，这个时候买房的人很多，绝对的卖方市场，房价（尤其是学区房）非常高，很多人在这个时间买房搬家是为了赶上8月份孩子上学。所以如果没有特别着急买房子的话，避开暑期应该是最好的选择。下面的图是我买的房子在一年中的价格柱状图。我基本就是在房价最高的时候买的，就一个字，惨。

关于资金问题的，我是全款买的，所以对于贷款的步骤和注意事项，我只能说，我，不，知，道，哦。哇哈哈哈哈哈。现在国内政策比较严，转账的事情挺麻烦的，基本上大家都用的办法就是召集亲戚朋友大家一起转。关于收钱的方面，之前英达的事情出了以后，我一直比较担心自己因为收钱被抓起来然后在监狱里独孤一生，事实上美国这边的政策是这样的，一个人一生可以接受大概几百万美金的赠予，每年接受的赠予不超过10万美金不用报税，超过10万就需要填一张表格 3520 https://www.irs.gov/uac/about-form-3520 其实这个事情我也不是百分之百清楚，但是我是按照这个流程走的。有说错的地方希望大家指正。关于资金需要什么时候到位的问题，一般看房选房的过程在1到4个月不等，在最后签合同之前，资金是要存到信托账号里的，所以在看房的那段时间保证自己到自己的账上是最好的。

2. 前期功课&房产经纪

个人觉得买房以前了解附近的房子，地理位置，价格，等等信息是非常重要的。这样心里知道有个概念，多少钱可以买什么样的房子。我前期主要是用zillow了解华府地区的房屋市场的 https://www.zillow.com/ 我觉得这个网站的房子真的非常全，而且各个卖家更新状态也非常及时。基本上用这一个网站就足够了。

关于房产经纪的问题，房产经纪真的非常重要，一定要好好找！我觉得一般来说有两种找房产经纪的方法，第一个是在网上找一些评价很好的不认识的经纪（zillow上就有find agent，一般在zillow上留下你的信息也会有成千上万的agent主动联系你），第二个就是朋友推荐的熟悉的经纪。刚开始的时候我觉得同时找好几个经纪非常不道德。但是我发现房产经纪的水平真的是太参差不齐了，所以开始一定要跟2-3个经纪人见面看房子，对他们的水平做出评估。但是千万不要吊着人家。我一共见了3个经纪，都只见了一次，都是跟他们诚实的说我现在还有别的经纪帮我看，但是我最后会决定一个。决定了以后推掉其他的经纪。

不管用什么方法找经纪，人一定要靠谱。1）首先，合格的房产经纪一定不能使所谓的“开门经纪”，不能说看房的时候就给你开门进去，什么也不知道也不说，不分析房子的利弊。咱们都不是专业施工队的，房子有很多问题作为新手买家肯定是看不出来的。而且也并不知道这个房子到底值不值这个价钱。我的经纪每到一个房子都给我上课，什么排水渠的位置啊，刷漆的砖房会开裂啊各种。2）其次好的经纪是绝对不会催你买房的。我看房的时间就烦那种吓唬我的经纪，说什么今天不买就没有了啊，以后就有这样的房子啦，吧啦吧啦吧啦的。听着我就烦。我最后用的经纪从来不催我，天天跟我说：“不要慌，好房子总会有，深呼吸，不要急我们明天再来看，看看那时候你还喜不喜欢。” 3）后期办手续一定要专业，认识靠谱的做房屋检查的人。其实关于房产经纪想说的有很多，因为他才是你的战线上最有用的队友，要万一猪了，坑的真的是自己。

最后是关于中国经纪和美国经纪的问题，我之前也挺纠结的，毕竟中国人好交流，理解我们的需求。而且最最最重要的：所！有！中国经纪都有返！点！（Rebate）每个经纪每卖一个房子都有2.5-3%的酬劳，这笔钱是卖家出的。返点就是房产经纪愿意把自己酬劳的一部分（1-2%）给你。其实这真的是一大笔钱。但是大多数中国经纪都是“开门经纪”，专业知识并不是特别过硬，我有朋友在入住以后会有一些纠纷和问题。有些中国经纪英语不是太好，跟卖方交流起来还是有一些障碍。有些诉求不能得到满足。美国经纪，基本上没有美国经纪会给你返点的。但是靠谱的美国经纪沟通以及业务能力都很强，后期的一些比如房屋检测，房屋估计，什么的都做的很好。而且最后我的经纪非常不情愿的给了我0.5%的返点。总体来说有利有弊。还是看房产经纪这个人靠不靠谱吧。我的经纪，Chris Dudley The Dudley Real Estate Group https://www.zillow.com/profile/TheDudleyREGroup/ 给大家做个参考吧，有问题可以联系Chris，他人超级好。

二，选房看房

看房的过程呢，可以很漫长，我见过有看八个月的，也可以非常迅速，我一朋友看了两个房子就买了。个人觉得大概看个15-20个房子左右就可以。房产经纪会帮你选一些房子，你可以挑一些看，自己也可以在Zillow上看一些喜欢的房子，把地址发给经纪让他带你去看。基本上我看的房子都是我自己选的，主要是我太闲没什么正经事可以做。在网站上挑房的时候千万不要被照片所迷惑！基本上跟小姑娘自拍是一个道理，可信度极低，看照片必须要是那种特别喜欢的才有价值去看看。一整天下来大概能看4-5个房子左右。

我一共看了四次房子，历时一个多月，一共大概有不到20个。在我看下来一共有两种房子，一种是卖家自己的房子，一家人原来就住在里面，要搬家了所以把房子卖掉。还有一种叫做flipping house，是开发商或者一些公司把原来特别便宜特别烂的房子重新翻新装修，再以高价卖出去，从中赚取差价。一般flipping house看上去会非常吸引人，因为重新装修过，装修感觉也非常时尚，但是flip的人或者公司有没有良心就要你的房产经纪帮你辨别了。有些flipping house做的投机取巧，表面上看上去很美丽，但是有些细节做得偷工减料，我看过一个房子把发霉的地方有木头遮起来，有些直接在原来的瓷砖上铺木地板，有些把旧的厨具从新刷漆当做是新的，这些都是房产经纪应该看到并且指出来的。自家住的房子呢，装修就没那么范特西了。但是就不会有上述那些问题的出现，一般价格会比flipping house 稍微便宜一点。下面两张图就是两种房子的对比。

我自己的房子呢运气就比较好，卖家是两个有钱的兵哥哥couple。每两年就要服从部队的分配relocation，但是人家有钱又有品味，两年前买了房子花了八九万重新装修，就为了住两年。从各个方面都能看出他俩非常爱这个房子，一点一滴都是两个人爱情的结晶。特别有爱。所以这样的房子我们买着也非常安心。我们运气特别好，看房的时候刚好两个人回家。交谈中就觉得卖家人善良钱又多。卖家人好不好在办理以后的手续的时候也非常重要，我们房屋检查报告出来以后，基本上所有问题卖家都爽快答应解决，而且仅仅四天我们再去看的时候就全都解决好了。最后好多家具也留给我们。理论上整个买房的过程买家是看不到卖家的，很难知道卖家是个什么样的人，但是从家里的一点一滴还是能感觉出来的。有些家里怀了好多东西，空调滤网什么的都没有及时更换什么的，最好就要长个心眼。跟好卖家打交道真的能让整个过程变得特别美好。

三，买房

1. 给offer

挑到非常喜欢的房子以后就要向卖方的房产经纪提出offer了。这个过程我一直觉得非常诡异！到底机制是怎么样的我到现在也不清楚。只能简单陈述一下我和我一个朋友的给offer 的经历。我买的房子Zillow标价是**万（为避免不必要的麻烦，真实数据就不说了），我的经纪联系对方的经纪询问现在有没有别人的offer，对方回复说有已经有3个offer了，也就是说现在房子的价格肯定高于标价**万。理论上对方的经纪是不能把其他offer的出价报给我们的，但是神奇的是，这个卖家的经纪跟我们说了！说现在最高的标价是**万+15000，如果我们愿意出+20000，直接close房子卖给我们。我开始的时候怀疑是不是卖家胡说八道估计抬价，但Chris说他们必须提供真实信息，不然会吊牌的。最后的最后我们就是以标价+20000的价格买了房子，讹了一些家居。

我朋友给offer的策略是这样的，他跟卖家经纪说，只要有人出价比我高我就在他的基础上+2000，我的封顶价格是**。最后他也是高过标价一些买到的。Chris说这个也是个很好的策略。因为暑假房屋市场大热，所以基本上价格只会高不会低。如果以后房屋检测出现严重问题，还可以再跟卖家商量减价。

2. 房屋检查（inspection），价格评估（appraisal）&合同

房屋检查真的非常重要，帮我们检查的人是Chris找的，跟Chris合作了非常久，Chris是英国人，而且是那种特别较真的英国人，所以他找的检查人员也非常较真，院子里装饰的石板稍微有点儿晃动都写在报告里。我觉得这点特别好，也是保障了买家的权益。而且有些问题也可以成为和卖家商量价格的筹码。接下来就是appraisal，这个也是Chris建议我们做的，价值400，会有专人到房子里评估各项指数，结合地理位置学区，看这个房子究竟值多少钱。如果appraisal价格出来的比买下的价格低，我们也可以跟卖家重新商量价格。很遗憾，我们评估出来的价格比我们的出价还高，400白花了。

整个过程的文件材料都是房产经纪准备，其实蛮轻松的，等到以上所有事情都搞定了以后，就是签合同了。买家和卖家是分开签合同的，你的房产经纪的公司会安排好律师，一项一项讲解各个paper work。基本上签了就完了，律师费用什么的都是房产经纪的公司搞定，跟我们一点儿关系都没有。