?写在前面的话?
我本身就是一枚有执照的专业的房产经纪人??♀️,但是不像很多经纪人那样营销范围很大,我都是亲戚朋友或者介绍,也算是为身边人谋福利啦?。这里要分享的买房要注意的问题可能有地域性,我说的是大洛杉矶地区哦,别的地方甚至北加州我都没有发言权。
1. 定位—投资?自住?
这里的定位主要指买房的目的,也就是你买房是投资还是自住,如果用来自住,那么交通,学区,居民族裔比例等就成为考量重点,而价格很重要但相对来说买到自己喜欢的才是最重要的。如果是投资那么投资回报率就成为主要考虑的问题,价格,地税,物业费等成本问题就是重点(地税很重要!),位置,学区都问题不大,因为同样大小的房子,不同地区的租金差别并不是非常大,所以你可以用更少的钱买更大的房子,赚取更多的租金。不过,越是好区,房价很高,出租的回报率可能不是很高,但是长远的升值空间却是很大的,因为好区的房子往往供不应求。
和国内不同的是市场上交易的房子百分之80以上都是二手房,新房比例很少,但是我们华人对新房是情有独钟(我自己也买的新房)我的建议是新房更适合自住,二手房的投资回报率更高。也有很多人是买来房子先出租以后考虑自住的情况,这种就要看如果未来很长一段时间(至少5年以上)都要准备出租的话,那还是按照投资房来考量,同时评估升值潜力。
(?图中的房屋费用估计是以60万房价为例,每月贷款,地税,保险,物业的开销估计,首付以30%计,图中文字是自动翻译,具体含义和英文会有差别)
2. 房源—筛选
经纪人都用的是同一个MLS系统,几乎市场上所有的房源都在上面,信息透明准确全面,经纪人就是从这些房源中筛选出符合你要求的房子,筛选过程是需要能力的,一定要对你锁定的几个目标城市很了解的经纪人才更容易找到好房子,所以经纪人是有地域限制,如果他本人就曾经住在附近最好,这样会提供很多有用的信息。当然在MLS上看到合适的房子,还要实地去看一下,不光防止有照骗的情况,也要看周围街道和邻居,邻居有时候是非常重要的一点考量。尤其是自主的房子,讲究一个“气氛”,你走进去以后有没有家的感觉,是不是舒服?风水好不好,最简单的判断方法就是你走进去的第一感觉。
3. Offer —出价
看好房子以后就要抓紧时间下offer,是出原价,加价还是减价?这个需要经纪人为你做一个房屋价值的评估,也就是CMA,综合同样类似房子市场成交价和历史交易情况作出的评估,这样你基本就知道价格是合理还是过高,正常交易情况下,不要期望捡便宜,因为卖家在房子上市以前也是做过CMA的,可以说大多数MLS上的房源,价格都是比较合理的,否则价格过高房子会拖时间很久,最终结果还是降价。合理范围内该加价的时候不要犹豫,并不是所有卖家都只选择出价最高的,大多数是诚意很重要,这就看经纪人的功力了。所以强烈建议买房子要为自己选一个好的经纪人代表自己,买房不需要付给经纪人任何费用,费用是从卖家房价里出,只有自己的经纪人才会为你争取最大利益,不要直接找卖方经纪人,这样他一个人同时代表买卖双方,以人类这个物种来说,这种情况可能会对你很公平吗?
4.买房前的准备工作
?在国内的,一定要运到美国,存在银行,贷款的至少要两个月以上,贷款的要在账户放至少2个月以上,且不要有大额支取,不要动就对了,美国没有刷卡买房和提现金买房的啊,资金到位是第一步。有绿卡和公民身份需要本国人贷款的,信用分数很重要,每年有一次在3大信用网站免费索取信用报告的机会,建议提前自己查一下,如果发现问题及时修补,打电话到信用卡公司,试试让他们把late payment的记录取消掉,信用卡的余额不可以超过限度的50%。??提醒大家注意的是,好多品牌商店都会鼓励你办他们家的credit card,什么有返现,首次开卡折扣等等,这种还是劝大家不要去开,第一他查你一次信用是hard request,通不通过都会损害你的credit,另外你一但有晚付款的情况,比如出国了,忘记了,搬家了没收到账单等等,超过30天他们立马就把你上报,这样你的信用分数一落千丈得不偿失。还是多看看北美君找一些实打实的折扣更划算昂!
5.现在是买房的好时机吗?
所有的经纪人永远都会告诉你现在就是最好的时机?不过真正的情况要自己考量,房价的话,相比2011年虽然涨了很多,但仍有空间,利率也是低点,美国经济前景看好,市场活跃,现在确实依然是买房的好时机。尤其是自住的需求,宜早不宜晚,投资的话如果觉得有些地区房价过高,那么选择稍微远一点有潜力的地方也是很好的选择。(那么现在多少钱可以买到一个House那?以洛杉矶东区热门城市来说,至少要50万美金。)
最后如果真的没有下定决心现在就买房的话,那么有RMB的一定要在7月份以前赶紧换成美元存到本地的银行,为资产配置,也为以后买房做好准备。不然以后钱出不来或者再贬值?,那就心里的痛无人说了喔。。
6.个人经历?
说到个人经历,我也是经历了从洛杉矶华人集中的“解放区”一点点移到东区的,从租房到买房,从Flip房子到做房屋管理,从找别人买卖再到自己做房产经纪人,从买破房到买新房,其实也是一个不断学习的过程,so far个人觉得没有什么是比买不动产更让人放心的了(当然过程要严谨), 你辛苦做装修升级投入的每一块钱都不会跑掉,美国法律保护房客,但做房东并不是就让人欺负的角色,买房比租房的优势说白了就是自己有更大的控制权。什么比掌控自己的生活更重要呢?
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最新评论 145
:请问银行贷款是看房前就要申请下来存在账户里不动,还是其实在看房的过程中准备也没有问题?
:现在有几个银行是看房过程中准备都OK,如果是查报税的贷款肯定要提前准备好。
回复 @彩虹糖好朋友:谢谢🙏
:我在Zillow 上看2019年洛杉矶房价预估,19年没有12-18年涨得快呀,建议现在是观望还是勒紧裤腰买房呢?
:亲,自住还是现在就买,可以讲个好价钱,尤其东区还是很有空间的,如果投资,某些热门城市可以观望,用少一点钱买到再东边一点的地方,租金还是一直在上涨哦。
回复 @彩虹糖好朋友:谢谢亲的建议,是自住哦~考虑在洛杉矶UCLA附近的condo,请问亲有没有好的realtor推荐呀~
:请问,报税不够,但是信用分数740+可以贷款吗,能的话,一般能贷多少呢
:可以走不查收入贷款呢,问问华美,国泰银行,最简单的walk in去问就好,或者找个贷款经纪咨询。
:全额付的话,中国汇到美国的钱要在账户上存多久?
:全额付只要汇款期限之前到位就好,没有时间要求,只有贷款才有seasoning的要求
回复 @彩虹糖好朋友:了解了 谢谢您!//@彩虹糖zy2431:全额付只要汇款期限之前到位就好,没有时间要求,只有贷款才有seasoning的要求
:楼主您好!我的情况是公司账户和个人账户都有一部分资金。那么我买房付首付的时候需要把这两笔资金汇集到同一个账户,还是说开两张支票就行了?谢谢您!
回复 @joyce886:区分是贷款还是现金,现金没关系怎么汇,贷款要问lender的要求,暂时不要汇聚到一起,有的lender是没有这个要求那你也没必要非要三个月前准备哦
:亲你好,如果是现金买房可以从两个账户分别汇到过户公司,如果贷款,必须问贷款公司的要求,而且暂时不要集合到一个账户会影响你的贷款批准。
:你好 我想问一下从国内汇款到美国哪个银行比较便捷便宜?大家都说不能大额汇到Chase,Chase会关闭大额转账的账户。谢谢!
:想问一下供房bill每个月几百刀couty tax,但是今天又收到了county得另一个bill,叫supplement assessment,不是很明白哎。
:好问题哦亲,这个算是增补税,房价升值部分要缴的税,因为之前county基本是按照之前屋主买价为基准,现在交易过后有了新的基准价,这个就是补差,尤其新房这个数额会比较大,一般收个1-2次就没有了,而且贷款银行不会帮你付,你要自己付,千万别交晚了。你买房的时候是专门签过一个这个税的通知的,你的经纪应该跟你解释。
:经纪人会来评估房子的价格吗?一般都还会有谁给评估卖家要价是否超过实际价格?
:经纪人是可以帮你做评估卖价是不是合理,只不过专业的有效力的要花钱找Appraiser, 贷款买房,银行一定会请估价师估价才能贷款给你,估价报告会给你,这部分费用也是你出。
:你好!我想在美国全款买套房,人民币最好在100万以内,用于出租。请给点建议好吗?
:15万美金在大洛杉矶地区全款买不到了。贷款的话可以买总价38万的联排别墅,出租租金差不多可以覆盖开支。建议就是不管多少先换成美元,等待投资好机会。
:前半句口气不小,后半句一看币种-秒变段子!//@手机匿名:你好!我想在美国全款买套房,人民币最好在100万以内,用于出租。请给点建议好吗?
:我想问一下是不是不是所以的agent都会返利给买家?我最近再看房,找的美国agent,他连提都没有提这事
:亲,是这样,不是每个agent都用这种办法留住客户,只用返利吸引客户的agent你敢用吗?很多很好的专业agent是从不返利的,you get what you pay for. 当然你认为他不够专业而你的交易非常简单或许你可以提一下,但切忌不要因小失大,为了返利用了一个不入流的经纪,得不偿失。帮你争取最好的价格,全面分析利弊,买到称心如意的房子才是最重要。
回复 @匿名用户:我住在TN,在一个发展中城市,房价不是一般的贵(对于收入不高的我来说)但是升值空间很大,买房用的都是自己攒的钱加上贷款,没有向父母伸手要钱,感觉好困难呀🙄
:请问三大信用网免费查信用一年一次吗? 会不会查一次信用就减一点分数?
:是的呢,不会减哦
回复 @彩虹糖好朋友:可以麻烦你给我一个网站 我也查下自己信用多少看看?
:对的,那跟信用度有讲究吗?
:很多的外国人贷款项目不需要信用分数,只需首付40%在美国。也有的个别中资银行可用国内人民银行的信用报告。
回复 @彩虹糖好朋友:我全额的
:你好,我想在尔湾附近买房,有没有可以包买包租的?没有美国绿卡可以买吗?
:所以是买投资房吗?可以的,没有绿卡不但可以买还可以贷款。
:请问几月份买房比较好呢?还是都一样呢?
:不是买水果哦亲😅早买就对了,不过也有经验就是11-1月份是淡季,买房可能比较好谈价格,目前来看影响微弱,看地区啦,热门地区不会因为月份有变化。
回复 @彩虹糖好朋友:我也觉得,只会越来越贵,再看下去就要买不起了,坐标旧金山。有人说六七月份,又有说圣诞节前后,我是搞不清楚了
:我和老公最近在商量 买新房还是二手 请给点意见
:得看具体情况
:辛苦楼主啦
:😀😀
:请问买新房的话在closing之前需要找专业人士弄一下inspection吗?
:全新房不需要的亲,一般建商会提供一年保修这种服务。
:👍🏻⭐️😊感谢大家的评论,没想到一年前写的这篇,至今还是有很多小伙伴留言或者收藏,我说的能对你们的安家置业有点帮助,我真的是脚得很开心😊😊
:查族裔的网址楼主能提供一下吗 谢谢
:一般是按照城市查,推荐niche
回复 @彩虹糖好朋友:mls我们可以查嘛 网站有吗?
:楼主,我8月买了一套房,但是zillow一直没有更新,还是卖家6月份的listing price然后8月off market了。我们自己的town都已经更新了。请问该怎么破?前任房主listing price超低,严重影响了zestimate。如果不更新我们买房的价格,zestimate 完全不能反应我们房子的真实价格,特别是我们还花了7万全部装修了一遍
:不用担心的亲,Zillow只是一个商业网站,他的Zestimate只是一个电脑程式分析出来的,很多数据都有误,滞后,或者涵盖数据过广,比如包括了银行屋,短卖屋,0价格的赠与交易等等,你的房子到底值多钱要看CMA,或者专业估价师的判断,放心,你装修的提升价值都会包含在内。
:Zillow上的错误信息多到数不清,完全不用在意